I dubbi dei lettori e le risposte del Consiglio Nazionale del Notariato. Avete dei quesiti? Basta indirizzare una mail a leggoilnotaio@tiscali.it, e andare a verificare le risposte. Per tutti ci sarà una risposta su www.leggo.it.
Ecco le risposte agli ultimi quesiti
Vi pongo il seguente quesito. Con mia sorella sono proprietario di una villetta di 2 piani che di fatto sono 2 appartamenti. E' la casa dove abitiamo. Ciascuno di noi è proprietario del 50% di ogni appartamento. Vorremmo suddividere diversamente le proprietà, in modo che ognuno sia proprietario del 100% di un appartamento. Come possiamo farlo senza incorrere nel pagamento di eccessive tasse? E’ possibile fare in modo che ciascuno doni il 50% di un appartamento all’altro? Quanto si paga di tasse con la donazione?
Certamente si può raggiungere il risultato indicato dal lettore: basterà un semplice atto di divisione con il quale al lettore ed alla sorella sarà attribuito per intero in piena ed esclusiva proprietà un singolo appartamento cadauno, (si pagherà l’1% di imposta di registro sul valore complessivo dei due appartamenti, oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, alle tasse fisse di trascrizione e voltura, al bollo, alla tassa d’archivio, ed al compenso del notaio).
Le scrivo per avere dei chiarimenti in merito ad un acquisto di un garage. Sono già proprietario di un garage, ma voglio acquistare quello adiacente per ampliarmi. Il proprietario del garage adiacente, mi farebbe la cortesia di venderselo, e con tale vendita di spostarsi sempre nello stesso stabile per acquistarlo un altro. Le chiedo se tutto questo ( Vendita e Acquisto ) si può fare in un unico atto, oppure se ci sono altre soluzioni. Tenga presente che tutte le spese ( Vendita, Acquisto, Notaio e l’iva al 10% ) sono a mio carico.
E’ possibile stipulare entrambi gli atti contestualmente nello stesso documento, ma si tratta sempre di due atti autonomi e distinti sotto il profilo fiscale e sotto quello di tutti i costi da sostenere, ivi compreso il compenso del notaio.
Per quanto riguarda le tasse da pagare, occorre verificare se effettivamente dovrà essere pagata l’iva (se si acquista da un costruttore) sul prezzo, o l’imposta di registro (se si acquista da un privato) sul valore catastale.
Ho comprato casa nel maggio del 2007 adesso siamo nel gennaio 2010 per motivi economici derivanti dal fatto che al lavoro hanno tolto i straordinari e nel febbraio del 2009 mi e nato un bambino ho messo in vendita casa avendo usufruito dei vantaggi fiscali prima casa e non avendo intenzione di riacquistare casa entro un anno volevo sapere a cosa andavo incontro vendendo e se c erano delle scappatoie per non pagare la penale.
Una volta goduto delle agevolazioni fiscali per la prima casa, non è possibile rivendere l’immobile acquistato prima che siano decorsi cinque anni dalla data dell’atto, pena il pagamento di una somma pari alla differenza tra imposta pagata e imposta che si sarebbe dovuto pagare come “seconda casa” (nell’ipotesi di acquisto di “prima casa” l’aliquota dell’imposta di registro è pari al 3%, nell’ipotesi di acquisto di “seconda casa” l’aliquota è pari al 10%) , maggiorata di una sanzione pari al 30% oltre agli interessi.
L’attuale normativa consente di rivendere la “prima casa” senza incorrere nel pagamento della sanzione suindicata soltanto nell’ipotesi in cui entro un anno dalla data di vendita della casa, si provveda a riacquistarne un’altra da adibire a propria abitazione. Non ci sono altre soluzioni.
L’amministrazione finanziaria ha tre anni di tempo dalla scadenza dell’anno per il riacquisto per chiedere al lettore queste somme.
Vorrei porLe questo dilemma: è possibile dividere una eredità composta da 3 locali grezzi di cui uno commerciale. In questo locale grezzo vi è una ferramenta appartenente ad uno degli eredi, questo locale ha però una parte abusiva.
Abbiamo interpellato un geometra che ci ha dette era necessaria una "permesso
di costruire in sanatoria" per poter procedere alla divisione. Il comune ha accettato tale richiesta, ma ha chiesto ben 22 mila euro di Sanzioni, pari al doppio del valore venale della parte sanata.
Dato che il locale in questione dovrà venire in mio possesso e che lo dovrò abbattere, non è possibile evitare di fare tale sanatoria e quindi pagare 22 mila euro
No. Se si tratta di un abuso primario, l’immobile non sanato non è commerciabile. Il lettore potrà chiedere al Comune se è possibile essere autorizzato alla demolizione della parte interessata senza richiedere la sanatoria e verificare se le sanzioni possono essere ridotte.
Una scrittura privata, sottoscritta in presenza di testimoni, ma gravata di una clausola di registrazione entro un anno (già decorso e non avvenuta) ha ancora qualche validità?
Senza aver letto la scrittura non è possibile fornire alcuna risposta.
Mia figlia sta pensando di comperare una casa con il suo ragazzo in previsione di sposarsi, però, nel febbraio 2008 ha acquistato come prima casa, un appartamento in Abruzzo, con relativa residenza. Ora non sappiamo come fare, se acquista solo il fidanzato, c'è un modo di tutelarsi visto che pagheranno il mutuo insieme??, oppure far diventare seconda casa quella acquistata in Abruzzo, ma questo quanto inciderebbe economicamente?? Spero di essere stato chiaro e di aver fornito tutte le informazioni necessarie.
Se sua figlia ha già fruito delle agevolazioni prima casa, e vuole comunque intestarsi per metà, com’è giusto e opportuno, quella destinata a residenza della futura famiglia, ha due possibilità:
liberarsi della proprietà in Abruzzo, ad esempio cedendola ai genitori, oppure rassegnarsi a pagare l’imposta non agevolata sulla quota di metà della nuova casa. Con l’aiuto di un notaio e disponendo delle rendite catastali e dei prezzi stabiliti, si potrà valutare quale alternativa è più conveniente. In ogni caso sconsigliamo l’acquisto della nuova casa solo in capo al fidanzato.
Quanto costa depositare un testamento segreto dal notaio? Si può aggiungere, una volta redatto il testamento, una frase suppletiva al manoscritto come per esempio l'istituzione del curatore testamentario che si è deciso dopo averlo scritto chi dovrà essere?
Riteniamo che il lettore non si riferisca alla forma del testamento segreto, di fatto quasi mai utilizzata, ma a quella del testamento olografo. Il semplice deposito costa poche decine di euro, ma è consigliabile chiedere al notaio anche una consulenza sulla redazione del testamento. Spesso infatti , dopo la morte dei testatori, si trovano testamenti con espressioni imprecise o ambigue, che aprono la strada a contenziosi interminabili e molto costosi. Dopo il deposito del testamento sarà sempre possibile chiederne al notaio la restituzione, anche al fine di inserire modifiche o correzioni.
Desideravo chiedere al Notaio se il diritto abitativo è sottoposto al regime di comunione legale o se è da considerarsi sempre come bene personale comunque a prescindere dal tipo di regime patrimoniale adottato dalla coppia di coniugi.
Se il diritto di abitazione è acquistato a titolo oneroso da un coniuge in comunione, l’acquisto si estenderà all’altro coniuge. Se invece si tratta di acquisto per donazione o successione il diritto rimane personale. Personale è anche il diritto di abitazione che un soggetto potrebbe riservarsi nel momento in cui cede a terzi la proprietà.
Sono proprietaria di un immobile Aler a Napoli (che sto ancora pagando tramite mutuo). La casa è a me intestata, ma al mutuo contribuisce mia sorella.
Vorrei mettere dunque per iscritto, tramite un atto, che l’immobile è al 50% di mia proprietà e per il restante 50% di mia sorella in quanto anche lei paga il mutuo. Che atto devo fare e quali sono i costi?
Se l’immobile è già stato riscattato, lei può cedere alla sorella la quota di metà, a fronte del contributo nel pagamento del mutuo. Il costo sarà quello di una normale compravendita, presumibilmente con agevolazioni prima casa per la sorella. Dovrà però verificare se sono passati almeno cinque anni dall’atto di acquisto dell’immobile e se esiste una convenzione che vieta rivendite per un certo numero di anni. In questo tipo di verifica la stessa Aler le potrà essere di aiuto.
Nel mio giardino c'è un pozzo che hanno diritto ad usare anche i miei vicini.
Sui loro atti di compravendita da prima del '900 c'e tale diritto ma nulla c'è scritto sul mio atto circa servitù o altro. Nessuno lo usa da anni; posso chiudere il mio giardino?
Potrebbe essersi verificata in capo ai vicini una perdita del diritto per mancato esercizio, ma si tratta di un accertamento non semplice, legato alla labile e malsicura prova per testimoni, che deve tener conto se si è verificato da oltre vent'anni un fatto (ad esempio chiusura del pozzo) che ha impedito l'uso del diritto, senza che i titolari si siano attivati per rivendicarlo.
